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Nueva ronda de financiación Junio 2016

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1.- Introducción:

Vitruvio Socimi ha detectado una oportunidad de inversión en la calle de Infanta Mercedes 31. Gas Natural ha sacado a la venta una planta del edificio de oficinas en su proceso de desinversión en patrimonio inmobiliario no estratégico. El edificio se encuentra a 250 metros de la Avenida del General Perón y a 750 metros del Paseo de la Castellana. Es un edificio de construcción reciente, en muy buen estado de conservación y mantenimiento, en el que Vitruvio Socimi adquiriría 1.002 m2 de planta de oficinas, más 9 plazas de aparcamiento, que a efectos de distribución dividiremos en los módulos A, B, C y D.

Los módulos A+B están unidos y suman 650 m2 (están alquilados a la misma empresa), el módulo C es de 240,71 m2 y el D es de 111,48 m2. El precio solicitado de venta por Gas Natural era de 2.650.000 €, pero Vitruvio Socimi ha conseguido, tras más de 3 meses de negociaciones, obtener la aceptación por la oferta final de 2.240.000 € (2.273.600 € o 2.269 €/m2 con AJD incluido). Este precio supone, sobre el alquiler actual, una rentabilidad vía alquiler del 5,59%. Alquilando los módulos C y D al mismo precio por m2, la rentabilidad vía alquiler ascendería al 8,37%. El activo no necesita CapEx.

Por otro lado, Vitruvio Socimi llevó a cabo una ronda de financiación en abril-mayo con el doble objetivo de adquirir el edificio de oficinas sito en la calle de Fernández de la Hoz 52 (transacción del 11 de mayo pasado) y para financiar el CapEx de la reforma de Sagasta 24.

La aparición de la oportunidad descrita en Infanta Mercedes 31, junto con otras necesidades de tesorería que se describen abajo, llevan a Vitruvio a iniciar esta nueva ronda de financiación, siempre dentro de los límites del 33% de deuda sobre el valor bruto de sus activos (GAV), valorado por Savills España semestralmente.

A continuación, se ofrece información del activo en Infanta Mercedes, así como la solicitud de financiación y se cuelga en esta misma página la documentación que Vitruvio considera relevante en relación al estado de cuentas de la compañía y a su plan de negocio.

2.- Infanta Mercedes 31

Resumen de los principales números del activo:
  • Precio Adquisición: 2.273.600 € con AJD incluido (no hay gastos de intermediación) o 2.269 €/m2
  • Ingresos HOY: 127.000 € (módulos A+B o 650 m2) + 5 plazas de aparcamiento de las 9 disponibles
  • Yield HOY: 5,59%
  • Garantías: 2 meses de fianza legal + 52.500 € aval bancario
  • Ingresos potenciales: 190.400 € (media de 15 €/m2/mes + alquiler de 9 plazas de aparcamiento)
  • Yield potencial: 8,37%
  • CapEx: no requiere de CapEx para alquilar los módulos vacios
2.1.- Inquilino actual:

Los módulos A+B están alquilados a Yara Iberian S.A. (www.yara.es) por 15,14 €/m2/mes o 118.080 €/año. Adicionalmente, Yara abona 9.000 euros anuales por el alquiler de las plazas de aparcamiento. Además de los 2 meses de fianza legal, Yara tiene depositado un aval bancario por 52.500 €. La empresa arrendó la oficina en 2004 y se ha mantenido allí desde entonces, firmando un nuevo contrato en 2013. Este contrato ha sido renovado automáticamente tras el obligado cumplimiento, sin que el inquilino haya ejercitado su opción de terminación o haya solicitado bonificación en renta. 

2.2.- Alquiler de los módulos vacíos C y D:

Asumiendo el alquiler de los módulos C y D al mismo precio que los módulos A+B alquilados a Yara, la renta ascendería a 190.400 € (suma de 118.000 + 9.000 + 63.400). Es decir, un yield anual del 8,37%. Es cierto que los espacio pequeños (100-200 m2) tienen en media un alquiler más alto por m2, pero se ha modelado así por un criterio de prudencia. También se ha estimado que el período de comercialización para los módulos C y D será de 6 meses + 2 mes de carencia en la entrada del nuevo o nuevos inquilinos (ambos módulos pueden ser unidos si el potencial inquilino necesitara el espacio combinado). Los módulos C y D se encuentran en perfecto estado, listos para su utilización, por lo que no es necesario asumir CapEx, ni tampoco prolongados períodos de carencia.

2.3.- Tiempos de la operación:

La oferta de Vitruvio Socimi ha sido aceptada por Gas Natural y se ha iniciado la Due Diligence técnica y legal del activo (no disponibles aún). La fecha límite para la firma de la compraventa es el 30 de junio de 2016. Sin embargo, la experiencia con Gas Natural es que su agilidad es limitada dado el tamaño de la organización. Estimamos que el vendedor no proporcionará la documentación solicitada a tiempo (de hecho, a 15 de junio no ha proporcionado nada de lo solicitado todavía) y, por tanto, se considera que el 10-15 de julio es una fecha más realista para la formalización de la operación.

En cualquier caso, los tiempos son ajustados para estructurar la financiación de cara a la compra, motivo por el que se opta -aprovechando además la aparición de otras necesidades de liquidez- por una financiación nueva para la reforma de Sagasta 24, dedicando el resto de la póliza actual no dispuesta para la adquisición de Infanta Mercedes 31. Se explica con más detalle en el punto 4.

3.- Estructura de balance actual de Vitruvio Socimi:

Vitruvio Socimi tiene un límite al apalancamiento estatutariamente fijado en el 33%, que podrá llegar al 40% durante un plazo no superior a 12 meses. Actualmente, el GAV (Gross Asset Value) de Vitruvio Socimi, fijado por Savills España en mayo de 2016, asciende a 50.404.000 €. Por lo que el límite actual de deuda, asumiendo que no se adquirieran más activos que aumentarían el denominador del cociente, asciende a 16.633.000 €.

El detalle de los préstamos y pólizas en la actualidad es:

a) Póliza de crédito:
Importe: 6.000.000 €
Vencimiento: octubre de 2019
Sistema de amortización: a vencimiento
Saldo dispuesto: 3.650.000 € (2.350.000 €)
Tipo: 12M Eur + 1,70%
Sin comisión de apertura, ni por no disposición, ni por cancelación anticipada
Garantía: hipoteca sobre el edificio de Ayala 101

b) Préstamo hipotecario:
Importe: 9.000.000 €
Carencia de principal: 3 años hasta mayo 2019
Vencimiento: 15 años
Sistema de amortización: lineal o sistema francés desde el 4º año hasta el 15º año
Tipo: 12M Eur + 1,70%
Sin comisión de apertura, ni por cancelación anticipada
Garantía: hipoteca sobre el edificio de Sagasta 24

Por tanto, la deuda dispuesta asciende a 12.650.000 €, es decir, un 25% de Deuda/GAV en junio 2016. Aunque el disponible asciende hasta los 15.000.000 €, dado que la póliza de crédito de 6 mill. con vencimiento oct. 2016 no está dispuesta en su totalidad. Si se dispusiera, la Deuda/GAV sería del 29,76%, aunque estimamos que el valor de Sagasta post-reforma sería superior al actual. Y es que actualmente, al no generar apenas flujos, el edificio de Sagasta 24 está valorado por Savills en 12.139.000 € o 2.770 €/m2, muy por debajo de mercado.

La póliza de crédito a) es un instrumento clave para dar agilidad a Vitruvio a la hora de señalizar operaciones, antes de acudir a ampliaciones de capital que conllevan unos tiempos demasiado largos como para que las oportunidades de inversión se perdieran por falta de agilidad.

El préstamo b) fue solicitado para destinarlo a:

- La compra del edificio de oficinas de Fernández de la Hoz 52
- La reforma integral de Sagasta 24

Con la oportunidad de inversión en Infanta Mercedes, Vitruvio prefiere ahora dedicar el resto de la póliza a la adquisición y abrir una ronda de financiación con una visión de medio plazo.

4.- Financiación:

Desde su constitución en junio 2014, Vitruvio Socimi ha seguido la política de ampliar capital para financiar las adquisiciones, hasta que la base de inquilinos fuera suficientemente diversificada como para poder comenzar la adquisición de inmuebles con deuda, con el límite del 33%.

Una vez se alcanzara el límite, Vitruvio Socimi volvería a ampliar capital y reanudaría el proceso de nuevo. Repitiéndose hasta que el equipo de Vitruvio deje de detectar oportunidades de inversión (AK-Financiación-AK-Financiación-etc)

La inminente admisión a negociación en el MAB de las acciones de Vitruvio Socimi impide al Consejo aprobar una ampliación de capital, puesto que la compañía debe mantener una situación de stand & still.

4.1.- Importe y destino de la financiación:

Como se ha comentado arriba, Vitruvio considera que los tiempos para financiar la compra de Infanta Mercedes son ajustados. Además, con la salida a cotización y el crecimiento de la compañía, se detectan necesidades de financiación adicional. Por tanto, el importe y destino de la financiación sería el siguiente:

a) Importe de 2.600.000 € para la inversión en la reforma de Sagasta, puesto que el disponible actual se destinaría a la compra de Infanta Mercedes
b) Importe de 300.000 € para poner a disposición del Proveedor de liquidez (Renta 4), de cara a asegurar la negociabilidad de la compañía en el MAB (las compañías listadas en el MAB deben poner a disposición del Proveedor de liquidez 300.000 € de efectivo y 300.000 € en acciones)
c) Importe de 700.000 € que permitan la flexibilidad necesaria para poder señalizar operaciones a futuro, evitando perder oportunidades de inversión por la lentitud propia de los procesos de ampliación de capital
TOTAL = 3.600.000 €

Por la naturaleza del destino de esos fondos, el formato que se considera más adecuado para b) y c) es el de póliza de crédito. Mientras que para la reforma de Sagasta, un préstamo que liberara las cantidades contra certificaciones de obra puede ser lo más adecuado.

Las condiciones que se solicitan son las mismas que las obtenidas en la póliza y el préstamo descritos arriba:

a) Póliza de crédito por importe de 1.000.000 €:
Vencimiento: 5 años
Sistema de amortización: a vencimiento
Tipo: 12M Eur + 1,70%
Sin comisión de apertura, ni por no disposición, ni por cancelación anticipada
Destino: liquidez a disposición del Proveedor Liquidez y tesorería para la señalización de operaciones

b) Préstamo por importe de 2.600.000 €:
Carencia de principal: 3 años hasta julio 2019
Vencimiento: 15 años (3+12)
Sistema de amortización: lineal o sistema francés desde el 4º año hasta el 15º año
Tipo: 12M Eur + 1,70%
Sin comisión de apertura, ni por cancelación anticipada
Destino: reforma de Sagasta 24

Como garantía se podría hipotecar alguno de los activos en cartera, para ambas operaciones. Sin embargo, la entidad que hiciera un propuesta sin garantía hipotecaria, sería sin duda la elegida por Vitruvio Socimi como financiador de la operación planteada.

4.2.- Vitruvio post-financiación:

Dentro de la documentación colgada en esta página podrá encontrar las proyecciones del Consejo sobre Vitruvio post-financiación.

7.- Plazo

El plazo máximo para la firma de la financiación es el 10 de julio de 2016

8.- Documentación

A continuación se puede descargar la siguiente relación de documentos marcando sobre los enlaces:

8.1.- Documentación operación Infanta Mercedes:
8.1.1.- Aceptación oferta Vitruvio-Infanta Mercedes

8.2.- Documentación reforma integral Sagasta 24:

8.3.- Documentación contable de la compañía:
8.3.3.- Confort Letter Auditora hasta 1T2016 (Pte)

Vitruvio Socimi podrá proporcionar cualquier otra información relevante para los bancos financiadores. Las personas de contacto que deben ser incluidas en copia son:

Joaquín López-Chicheri - jlopezchicheri@vitruviosocimi.com
Elena Navas Elegido - enavas@vitruviosocimi.com
Jacqueline Pérez Olivares - jperez@vitruviosocimi.com

Y en el teléfono 915 637 159 de 9:00-14:00 y de 16:00-19:30