Vitruvio Real Estate Socimi

Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, con un régimen jurídico y fiscal propio regulado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre .

Las SOCIMI, en términos generales, son empresas que se dedican a la adquisición de inmuebles para su alquiler y que deben cumplir una serie de requisitos accediendo a un determinado régimen fiscal ventajoso.

SOCIMI puede considerarse una adaptación de los internacionalmente conocidos como REITs o Real Estate Investment Trust, vehículo creado en EEUU desde los años 60s para invertir en inmobiliario y actualmente de uso generalizado para dicho propósito en toda la OCDE.

Las SOCIMI deben invertir  al menos el 80% de su activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana o en participaciones en el capital o patrimonio de otras SOCIMI.

Si los diferenciamos por usos, pueden ser inmuebles residenciales, de oficinas, locales comerciales, centros comerciales, hoteles, naves industriales, naves logísticas, garajes, colegios, residencias de ancianos, residencias de estudiantes…

En función del tipo de inmuebles que compongan sus carteras, las SOCIMI se podrán dividir en generalistas, si los activos de la cartera incluyen varios de los usos enumerados anteriormente, o especializadas en un solo uso. Vitruvio es una SOCIMI generalista que tiene invertida su cartera en residencial, oficinas, comercial y logístico.

El régimen especial de las SOCIMI es un régimen optativo al que se pueden acoger las empresas que cumplan una serie de requisitos mediante el ejercicio de la opción por la Junta general con comunicación a la AEAT.

Para las entidades que se acojan a dicho régimen especial y que cumplan los requisitos:

• El tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades (IS) será el 0%, para las rentas derivadas de los alquileres, las procedentes de dividendos en otras socimis y de los beneficios extraordinarios procedentes de la enajenación de bienes inmuebles que hayan estado en arrendamiento durante un periodo de tres años. Los socios sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades o no residentes no pueden acogerse a la exención por doble imposición de dividendos
• Gravamen especial (19%) sobe el importe íntegro de dividendos repartidos a accionistas titulares de participaciones superiores al 5% cuando dichos dividendos en sede de sus socios tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.
• No Compensaran las Bases Imponibles Negativas que se generen durante el periodo de acogimiento al régimen, pero si las generadas con anterioridad y pendientes de compensación con la parte de base imponible que se corresponda con rentas que tributen al tipo ordinario.
• La parte de rentas generadas por la transmisión de inmuebles atribuibles a periodos anteriores a que le fuera de aplicación el régimen especial tributan, en el momento de la enajenación según el régimen anterior del acogimiento al régimen especial. Las rentas se entenderán obtenidas linealmente salvo prueba en contrario.
• Bonificación del 95% en el ITP (AJD) en los casos de adquisición de inmuebles residenciales.

Los requisitos que debe cumplir una SOCIMI pueden clasificarse en:

Requisitos formales:

• El objeto social de la compañía debe ser la adquisición de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento o la participación en otras SOCIMI o entidades dedicadas al mismo objeto social (el arrendamiento de inmuebles urbanos).
• En la denominación social se deberá indicar Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario o su abreviatura SOCIMI.
• Al menos el 80% de sus ingresos deben provenir de los alquileres o dividendos de otras SOCIMI.
• El capital social debe ser superior a 5 millones de euros y solo podrá haber una clase de acciones.
• Las acciones de las SOCIMI deberán ser admitidas a negociación en un mercado regulado o en un Sistema Multilateral de Negociación en los 2 años siguientes al acogimiento al régimen SOCIMI.
• No hay limitaciones en la financiación ajena. El apalancamiento financiero en Vitruvio está limitado estatutariamente al 33% del Valor de los activos.

Requisitos de inversión y rentas:

• Al menos el 80% del valor de la compañía debe estar invertido en bienes inmuebles urbanos y el 80% de sus rentas deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles urbanos.
• Los activos deben permanecer al menos 3 años en la cartera, al igual que las acciones en otras entidades.
• La cartera de inversión inmobiliaria puede estar formada por un solo activo.

Requisitos relativos al reparto de beneficios:

• Las socimis deben repartir, del beneficio distribuible:
• El 100% de los dividendos obtenidos de otras SOCIMI.
• Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de activos.
• Al menos el 80% del resto de beneficios.

Vitruvio reparte el 90%.

Las acciones de las SOCIMI deben ser admitidas a negociación en un mercado regulado o en un Sistema Multilateral de Negociación para poder acogerse al régimen fiscal especial.

La mayor parte de las SOCIMI españolas cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), un segmento diseñado por Bolsas y Mercados Españoles (BME) para este tipo de compañías.

Pero para que el MAB admita que las acciones de una compañía (no solo las SOCIMI) se puedan negociar, deben cumplir una serie de requisitos:

• Las acciones deberán estar representadas por anotaciones en cuenta
• Comunicación de participaciones significativas, y publicidad de los pactos parasociales.
• Transparencia en la gestión de los órganos sociales y obligación a publicar la información importante mediante hechos relevantes.
• Publicación de la Información financiera semestral auditada que se debe facilitar al MAB.
• Contar con un Asesor Registrado y un Proveedor de Liquidez, agentes intermediarios entre el MAB, los inversores y la compañía que velarán por el cumplimiento de los requisitos y el aseguramiento de la negociabilidad de la acción.
• Difusión Accionarial: los accionistas con participaciones inferiores al 5% del capital deben totalizar al menos, 2 millones de euros o el 25% del capital de la compañía. En Vitruvio hay cerca de 300 accionistas y solo 1 supera el 5%.

Las SOCIMI son vehículos de inversión dedicados a la adquisición o promoción de bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento.

Algunos de los motivos que movieron al legislador hacia la creación de estos vehículos son la impulsión del alquiler en el mercado inmobiliario en España y el acceso indirecto de los ciudadanos al mercado inmobiliario, de tal manera que un inversor pudiera obtener dividendos (vivir de las rentas) por la simple adquisición de acciones de estas compañías, sin la necesidad de tener un inmueble en propiedad.

Ofrecen al inversor una rentabilidad a sus acciones por dos vías:

• Los dividendos recurrentes a cuyo reparto está obligada la compañía por su régimen fiscal especial.
• La revalorización de la acción como consecuencia de la revalorización de los activos que componen la cartera de la compañía. Vitruvio se ha revalorizado más de un 40% desde su creación.