Cómo invertimos en Vitruvio
Vitruvio, sociedad gestionada por Abante asesores, compra inmuebles para destinarlos al alquiler con una política de inversión sencilla de entender y coherente con el perfil de riesgo definido en 2014 cuando se fundó la socimi. En esta entrada vamos a resumir cómo trabajamos y qué puede esperar quien invierte en Vitruvio. En entradas posteriores iremos desarrollando cada uno de los elementos que, a continuación, nos limitamos a enunciar brevemente:
1. Nuestra actividad: Vitruvio incorpora a su cartera inmuebles en buen estado y ya alquilados, o bien, inmuebles que requieran de intervención más o menos profunda para que se puedan alquilar mejor porque no están bien segmentados para la demanda que optimiza su alquiler. En nuestros inicios llegamos a tener, entre 2014 y 2018, hasta el 50% de los inmuebles de la carterta en obras para transformarlos y mejorarlos. Sin embargo, hoy en día Vitruvio es mucho más grande que en los inicios (ver último informe trimestral en este enlace) y es poco frecuente superar el 10% del patrimonio en proceso de rehabilitación.
2. Las ubicaciones: invertimos en grandes ciudades con crecimiento poblacional porque es en ellas donde se encuentran las ideas y el capital para crear empresas, las cuales necesitan trabajadores… Atrayendo más personas y, por tanto, más ideas que continúan ese proceso de creación de riqueza en una economía del conocimiento que explota cuando la ciudad es grande, ciudad entendida como área metropolitana. Este proceso sucede tanto en España como en el resto del mundo. En definitiva, Vitruvio invierte, en términos de localización, donde se genera más demanda para vivir, trabajar y disfrutar del ocio: en las grandes áreas metropolitanas.
3. La diversificación: Vitruvio no pretende apostar por el caballo ganador en lo que a la tipología de inmuebles se refiere. Fundamentalmente, porque se podría perder esa apuesta. Por lo tanto, lo más conservador es tomar exposición a todos los espacios donde los ciudadanos viven (residencial), donde trabajan (oficinas y naves) y donde disfrutan del ocio (comercio y hoteles).
4. Los inquilinos: quizá el elemento más importante para explicar la construcción de la cartera de Vitruvio desde sus inicios. El riesgo contrapartida máximo es del 5%. Esto significa que, a la hora de invertir, se adquieren activos cuyos inquilinos, en ningún caso, superen el 5% de los ingresos por alquiler totales de Vitruvio. Es la mejor manera de gozar de una alta previsibilidad de ingresos y un dividendo estable.
5. Bajo endeudamiento: la deuda de Vitruvio no puede superar el 33% del valor de los inmuebles. Otra pieza clave que permite al accionista afrontar con tranquilidad las crisis que, periódicamente, sufre la economía.
6. Dividendos trimestrales: los beneficios procedentes de la actividad de Vitruvio se reparten trimestralmente a sus accionistas. Es una mecánica similar a la de cualquier propietario que alquila y que disfruta de una renta recurrente y periódica. Cada año, la sociedad abona los dividendos en febrero, abril, julio y noviembre. El objetivo de dividendo es del 3% anual, fraccionado en esos cuatro pagos durante el año. Además, Vitruvio persigue aumentar el dividendo todos los años, al menos, de forma equivalente a la evolución de la inflación.
7. Objetivo de rentabilidad: el mismo se expresa como inflación + 3%, compuesto por la revalorización de la acción y el dividendo. Dicho de otra forma, Vitruvio debería ser una inversión para sus accionistas que les devolviera entre un 5% y un 6% al año, entre revalorización y dividendo. Rentabilidad coherente con un enfoque prudente, marcadamente patrimonialista, como el que se ha ido describiendo en esta entrada.
La descripción de la forma en la que invierte Vitruvio no estaría completa si no se explican en detalle dos elementos más, los cuales son clave para cualquiera que quiera entender la sociedad:
- La visión de largo plazo: siempre se ha invertido para crear una patrimonial pública, en el sentido anglosajón del término público, cuyo horizonte temporal fuera de muy largo plazo. Es decir, una patrimonial colectiva, abierta al público, que desarrollara la misma actividad que muchos ahorradores despliegan con la intención de generar rentas periódicas a largo plazo. Nuestra mirada al largo plazo explica bien dónde y cómo invertimos.
- Las operaciones de aportación: patrimonialistas con una filosofía de inversión similar encuentran en la incorporación (aportación de sus inmuebles) a Vitruvio una solución al reto en el relevo generacional y en la gestión de sus inmuebles. Vitruvio está diseñado, desde su constitución, como un espejo de las sociedades patrimoniales clásicas, precisamente, para facilitar la integración de las mismas en una más grande, más diversificada y rentable que, además, es líquida en su acción.
En próximas entradas profundizaremos en cada uno de los elementos descritos y presentaremos ejemplos concretos.
