El edificio de Sagasta 24, construido en 1912, está situado entre la plaza de Alonso Martínez y la glorieta de Bilbao, y forma parte del Casco Histórico de Madrid. Se trata de un edificio protegido, condición que obliga al mantenimiento y restauración de la fachada exterior, la estructura del edificio y los núcleos de comunicación como las escaleras y el portal de entrada.

Incorporación

El inmueble forma parte de nuestra cartera desde el año 2015, cuando se adquirió mediante la aportación de la familia propietaria para resolver las siempre complicadas situaciones de proindiviso y sigue siendo hoy uno de los principales activos de Vitruvio Socimi. Los propietarios que aportaron el inmueble continúan como accionistas de Vitruvio en la actualidad. El edificio tenía una gran presencia en la calle Sagasta, algo que en Vitruvio queríamos conservar a toda costa. A nivel de distribución, el inmueble tenía dos pisos por planta, de las plantas 1ª a 6ª. El “pequeño” de los dos pisos tenía 270 m² y el otro alcanzaba los 350 m² construidos. En planta baja se accedía a un piso en chaflán que podía alcanzar los 450 m² y que normalmente se había venido alquilando como oficina.

En otra entrada del blog explicaremos cómo se llegó a un acuerdo con los propietarios en proindiviso para aportar el edificio a Vitruvio, pero hoy nos centramos en los trabajos que se llevaron a cabo para transformar por completo el edificio y posicionarlo adecuadamente para mejorar la oferta de vivienda en su localización.

Rehabilitación

El primer paso consistió en estudiar en profundidad el edificio, sus posibilidades y el tipo de demanda de alquiler de la zona en la que se encuentra situado (segmentación de demanda). Con todos los datos en la mano, concluimos que era imprescindible una rehabilitación integral del edificio, la completa transformación del mismo.

Motivos:
  • Porque estaba completamente desfasado, las instalaciones funcionaban mal y eran ineficientes, había amianto en el tejado, el cual además tenía problemas serios de goteras, las humedades en el sótano eran muy graves y un largo etcétera de problemas, por lo que había que invertir en mejorar el edificio y adecuarlo al código técnico actual.
  • Porque la alta demanda de alquiler en el centro de Madrid se centraba en pisos de 1 a 3 dormitorios, teniendo por tanto sentido intensificar el uso, es decir, crear más viviendas por planta con esas características y abandonar el enfoque de pisos de lujo que tenía previamente.

La reforma podía ser positiva para el barrio al aumentar la oferta de vivienda en la zona a precios más asequibles que a los que se ofertaban los pisos de 350 m2 existentes. Y, al mismo tiempo, la rehabilitación era buena para nuestros accionistas al mejorar también la suma anual de ingresos por alquiler del activo.

Reforma

Con todo ello se han conseguido viviendas más económicas que las anteriores y habitables en relación con las necesidades actuales de los inquilinos. Tienen 1, 2 y 3 dormitorios, de entre 70 m² y 135 m². También más confortables y con mejor eficiencia energética (por ejemplo, ahora el agua caliente de los pisos se ayuda a generar con los paneles fotovoltaicos que se instalaron en cubierta, retirando previamente el amianto existente, tan contaminante). El coste total de la rehabilitación ha sido de 3,5 millones de euros, cifra muy elevada que la anterior familia propietaria no se encontraba en disposición de invertir. El mayor desafío ha sido lograr la intensificación de uso, sobre todo si se tiene en cuenta el nivel de protección de la estructura por su condición de Casco Histórico. La ejecución de los trabajos fue muy compleja, algo acorde con la naturaleza protegida del inmueble. Como reflexión, parece interesante que la Administración revise su enfoque en estos casos. Si efectivamente hay un problema de oferta de vivienda en alquiler en el centro de las ciudades, y es en el centro donde se encuentran los edificios protegidos, parece que tendría sentido facilitar este tipo de operaciones y agilizar los trámites, siempre conservando el diseño exterior y la presencia de edificios tan espectaculares como Sagasta 24.

Valoración del inmueble

El 31 de diciembre de 2015, en la valoración semestral de la cartera de Vitruvio Socimi que lleva a cabo la consultora Savills, Sagasta 24 tenía un valor de 11,92 millones de euros (2.550 €/m²). A 30 de junio de 2018, la misma empresa lo ha valorado en 19,49 millones de euros (4.170 €/m²), lo que supone una revalorización del 63% después de rehabilitarlo. Pese a ello, consideramos muy conservadora la valoración en 4.170 €/m² de un edificio completamente rehabilitado en esta localización. Lo cual es coherente con la filosofía conservadora y de largo plazo de Vitruvio, tanto en su actividad, como en la valoración de sus inmuebles en cartera. Es importante recordar que el edificio ahora genera más ingresos por alquiler que cuando se adquirió. Savills, a petición de Vitruvio, utiliza una forma de valoración basada en los flujos, los alquileres, que generan nuestros inmuebles. Apartándonos de enfoques especulativos basados en precio estimado de venta.

Comercialización 

Antes de sacar los pisos en alquiler, se realizó un estudio de la zona para establecer unas rentas acordes a los tipos de las viviendas: 4 viviendas de 3 dormitorios, 19 de 2 dormitorios y 5 de 1 dormitorio. Además, se establecieron distintos valores para cada vivienda en función de las características individuales. Por último, se definió el perfil de inquilino al que iban dirigidas y las herramientas adecuadas para llegar hasta ellos. En solo un mes y medio se firmaron los 28 contratos de alquiler alcanzando una ocupación del 100%. Porque en Vitruvio siempre se prefiere alquilar con rapidez, en lugar de especular con la obtención de algo más de renta. Además, dada la extraordinaria localización, la renta media de alquiler es de 1.750 euros al mes que resulta ya más que atractiva para nuestros accionistas, al tiempo que hemos reducido el alquiler medio de este mismo edificio antes de la rehabilitación (que superaba los 2.200 euros).

Superficie construida / útil (uso residencial)3.676 m² / 3.202 m²
Estimaciones
Renta mensual de todas las viviendas49.250 €/mes
Repercusión mensual17,22 €/m²
Renta media por vivienda1.759 €
Renta anual de las viviendas591.000 €
Zona comercial

Por último, Vitruvio también ha acometido la remodelación de todo el espacio comercial en planta baja de Sagasta 24. Proceso que aún se encuentra a mitad de camino y que esperamos completar a finales de 2019. El objetivo principal es el de generar espacios comerciales más amplios y mejor diseñados. Pero también, recuperar la fachada original en planta baja, la cual fue siendo modificada a lo largo de los años, sin respetar el diseño original del edificio. Vitruvio Real Estate Socimi es un vehículo de inversión con un enfoque patrimonialista que busca unos alquileres acordes al mercado y unos inquilinos a largo plazo. Si está interesado en invertir en el sector inmobiliario o diversificar su posición en el mismo, por favor contacte con nosotros a través de nuestra página web o nuestro teléfono 910 554 124. Si desea ver el resto de los inmuebles que conforman la cartera de Vitruvio puede hacerlo aquí:

Equipo de Vitruvio


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