Cómo invierte Vitruvio II – Nuestra actividad
Tras la primera entrada de esta serie (ver enlace), continuamos desgranando cada uno de los siete elementos que componen nuestra forma de invertir.
Las sociedades evolucionan y con ellas sus ciudades, las cuales necesitan una constante renovación del parque urbano porque sus edificios envejecen con los años. Vitruvio aspira, desde sus orígenes, a participar de ese proceso y siempre con una visión largoplacista. Nos gusta decir que Vitruvio invierte pensando no tanto en sus accionistas actuales como en sus hijos.
Otra característica esencial de nuestra actividad es el reducido riesgo en las inversiones que acometemos. Hay varias formas de conseguirlo. Primero, construyendo una cartera diversificada para evitar las apuestas por una tipología de inmuebles concreta o donde un inquilino, por muy buena que sea su calidad, represente un porcentaje superior al 5% de los ingresos por alquileres totales. Segundo, analizando las inversiones sin asumir subidas de renta futuras basadas en tensiones entre la oferta y la demanda, sino en la generación de un producto de alquiler de mejor calidad que permita alquilarlo más caro a inquilinos que buscan estándares más altos. Es decir, cuando en un edificio de oficinas cambiamos la envolvente para mejorar el aislamiento de frío y calor, cuando mejoramos los accesos y adaptamos los espacios a la demanda tecnológica de los inquilinos, entonces ese edificio de oficinas se alquilará a mejor precio que si se mantiene avejentado, ineficiente y sin la morfología interior que demanda el mercado. Esa actividad es la definición de la tan manida frase “creación de valor”. Es decir, el aumento del beneficio se basa en aportar valor a nuestro clientes, los inquilinos.
En los años buenos de la economía, los alquileres tienden a subir sin necesidad de mejorar los inmuebles porque la generación de más oferta para una demanda creciente es lenta por la propia naturaleza y los tiempos de la construcción. Y si, además, la oferta de una tipología concreta de inmueble está artificialmente restringida y dista mucho de satisfacer una demanda creciente, los alquileres suben más aún.
Esto último es lo que ha sucedido en los activos residenciales de forma más acusada que en el resto de tipologías. Pero, en nuestra actividad, nunca vamos a analizar una inversión especulando con esas subidas futuras para justificar el precio de compra. El precio que ofertaremos por un inmueble se formará siempre en base a lo que genera hoy o, como mucho, en lo que pueda previsiblemente generar a futuro en base a que, invirtiendo en él y en su reposicionamiento, atraiga inquilinos de mejor calidad que, como consecuencia, aumenten las rentas.
Vitruvio debe identificar propiedades que tengan recorrido en renta. Recorrido basado en el trabajo posterior para mejorar la segmentación de ese inmueble. Esto permitirá que el valor de la propiedad en cuestión aumente por encima de lo que, en mayor o menor medida, aumente el valor medio de mercado. Y siempre basado en una mejora del activo y no en especular con que determinado activo va a tener tanta demanda que su precio aumenta sin aportar nada nuevo a sus inquilinos.
Quizá la diferencia con otros inversores más agresivos es que Vitruvio, una vez mejorado un determinado activo y puesto en valor, puede mantenerlo en cartera a largo plazo, generando rentas y repartiéndolas a los accionistas. Aunque, en general, las nuevas inversiones con el dinero de las ampliaciones de capital se destinan a proyectos que tienen recorrido y exigen, para ello, gestión e inversión para su mejora.
Es frecuente que Vitruvio tenga entre un 5% y un 10% de su cartera de inmuebles en proceso de rehabilitación y reposicionamiento. Aunque, en el pasado, hemos llegado a tener hasta el 50% de la cartera vacía y en rehabilitación. Eran tiempos en los que Vitruvio tenía una cartera pequeña y reformar uno o dos edificios a la vez pesaba mucho sobre el total.
La única excepción a esta actividad se da en los activos residenciales. En el pasado, hemos vaciado nuestro madrileño edificio de Sagasta para intensificar el uso, desarrollando 28 viviendas de 60 a 120 m2 donde antes solamente había 12. Una ciudad que crece en población necesita más viviendas y, en el centro, la única manera de lograrlo es aumentando la densidad. En ese edificio también rediseñamos el espacio comercial, en este caso, reduciendo a dos los cinco locales existentes inicialmente porque serían mejores espacios y la renta de esos dos locales genera hoy el doble de renta que generaban los cinco por separado.
Igualmente, en Ayala hemos ido vaciando y rehabilitando pisos muy avejentados, reconfigurando zonas comunes para habilitar espacios para el ejercicio físico, el almacenamiento o dando acceso directo al aparcamiento. Algo similar hemos hecho en el edificio de Tribulete, aunque por su reducido tamaño no era posible habilitar espacios comunes.
Sin embargo, dada la extraordinaria falta de oferta residencial en alquiler que se vive en las ciudades con crecimiento poblacional, terminar contratos para vaciar un edificio y rehabilitarlo supone un gran problema para los inquilinos, los cuales no encuentran fácilmente alternativas similares. Y hemos abandonado esa actividad de renovación del parque urbano residencial. No nos compensan los ataques y ruido mediático acusándonos de especuladores y otros calificativos más gruesos, precisamente, porque nuestro ADN es justo el contrario.
Hoy en día nos centramos en el resto de usos y seguiremos rehabilitando oficinas, espacios comerciales, naves logísticas y hoteles donde también hay muchas cosas por hacer y mucho valor que generar para nuestros inquilinos, lo que conllevará un beneficio para los accionistas de Vitruvio.
